Mietsachschaden: wann die Haftpflicht in der Mietwohnung zahlt

Was als Mietsachschaden gilt

Ein Mietsachschaden ist ein Schaden an der gemieteten Sache selbst: an Böden, Wänden, Türen, Bad und WC der Mietwohnung oder an mitvermieteten Einrichtungen wie einer Einbauküche. In einer möblierten Wohnung, einem Hotelzimmer oder einer Ferienwohnung gehört auch das Inventar dazu. Die Musterbedingungen des Versicherungsverbands VVO sprechen von der Beschädigung gemieteter Räume und des darin befindlichen Inventars.

Zwei Fälle fallen nicht darunter und sind leichter versichert:

• Ihre eigenen Sachen: Möbel, Kleidung oder Geräte ersetzt nach einem Brand oder Wasserschaden die Haushaltsversicherung.
• Schäden bei anderen: Läuft Wasser aus Ihrer Wohnung in die Wohnung darunter und beschädigt dort die Möbel der Nachbarn, ist das ein Schaden an fremden Sachen. Dafür steht die Privathaftpflicht auch ohne Zusatzklausel ein, wenn Sie haften. Ausgenommen sind nach dem Muster Schäden durch allmähliche Einwirkung von Feuchtigkeit. Auch bei allgemeinen Teilen des Hauses, etwa einem Fenster im Stiegenhaus, kann der Vermieter laut Arbeiterkammer Wien Ersatz von Ihnen oder Ihrer Haushaltsversicherung verlangen.

Wofür Mieter haften und wofür nicht

Die Grundregel steht in § 1111 ABGB: Wird die Mietsache beschädigt oder durch Missbrauch abgenützt, haften Mieter für ihr eigenes Verschulden und das ihrer Untermieter, nicht aber für Zufall. Zurückgeben müssen sie die Wohnung nach § 1109 ABGB in dem Zustand, in dem sie sie übernommen haben. Für die gewöhnliche Abnützung zahlen sie dabei nichts, sie ist laut Arbeiterkammer Wien mit der Miete abgegolten.

Was normale Abnützung ist, haben nach Angaben der Arbeiterkammer einige OGH-Urteile bestätigt: eine Wandfarbe, die nicht mehr makellos ist, Kratzer im Parkett, Bohr- und Dübellöcher für Regale und Kästchen. Ein Sprung im Waschbecken, weil eine Parfümflasche hineingefallen ist, oder eine Innentür, die Kinder beim Fangenspielen demoliert haben, sind dagegen Schäden, so die Beispiele der Arbeiterkammer.

Mieter haften auch für Menschen, die sie zur Erfüllung ihrer Pflichten einsetzen, wie für sich selbst (§ 1313a ABGB). Im Fall des geplatzten Speichers gingen beide Vorinstanzen davon aus, dass der Mieter für den Monteur einstehen muss, den die Küchenfirma geschickt hatte.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss der Vermieter ernste Schäden beheben, etwa einen Wasserrohrbruch, auch wenn der Mieter sie verursacht hat. Er kann dann aber Ersatz verlangen, vom Mieter oder von dessen Haushaltsversicherung, erklärt die Arbeiterkammer Wien. Ernste Schäden am Haus müssen Mieter nach § 8 MRG ohne Verzug melden, sonst haften sie für die Folgen.

Restwert statt Neupreis

Auch für einen verschuldeten Schaden zahlen Sie nicht den Neupreis, sondern was das beschädigte Teil noch wert war. Die Arbeiterkammer Wien rechnet für Waschbecken und Innentüren mit 30 Jahren Nutzungsdauer. Ist das Waschbecken zehn Jahre alt, zahlen Sie zwei Drittel eines neuen, ist die Tür 30 Jahre oder älter, nichts mehr.

Eigene Rechnung nach der Methode der Arbeiterkammer Wien: Nutzungsdauer 30 Jahre, gleichmäßiger Wertverlust. Die Preise sind Annahmen.

Mit einer Mietsachschaden-Deckung zahlt die Privathaftpflicht diese Beträge, abzüglich eines vereinbarten Selbstbehalts. Ohne sie zahlen Sie selbst, und häufig behält der Vermieter das Geld gleich von der Kaution ein.

Kaution und die Frist von einem Jahr

Nach dem Ende des Mietvertrags muss der Vermieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückgeben, soweit er sie nicht für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis braucht (§ 16b MRG). Behält er sie wegen Schäden ein, die nur Abnützung sind, können Sie sich an eine Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten wenden. Das Verfahren dort ist laut Arbeiterkammer kostenfrei. Hat Ihre Gemeinde keine Schlichtungsstelle, bleibt das Gericht. Wie die Kaution veranlagt sein muss und wie Sie sie zurückbekommen: https://finanzguide.at/immobilien/mietkaution/

Für den Schadenersatz selbst läuft eine kurze Frist. Der Vermieter muss ihn nach § 1111 ABGB längstens binnen eines Jahres nach der Rückgabe der Wohnung gerichtlich fordern, sonst ist das Recht erloschen. Halten Sie das Datum der Schlüsselübergabe deshalb schriftlich fest.

Wann die Privathaftpflicht zahlt

In den Musterbedingungen des VVO sind Schäden an gemieteten Sachen ausgeschlossen: in der einfachen Privathaftpflicht ganz, in der erweiterten Privathaftpflicht nur bei einer Mietdauer über einem Monat. Hotelzimmer und Ferienwohnung sind dort also gedeckt, die eigene Mietwohnung nicht. Auch die Arbeiterkammer bezeichnet diesen Ausschluss für die eigene Mietwohnung als üblich.

Mitversichern lässt sich das trotzdem. Im Vergleich der Arbeiterkammer Oberösterreich vom November 2025, gerechnet für eine Mietwohnung, war die Mitversicherung von Mietsachschäden Vorgabe, ebenso Tätigkeitsschäden und kein Verwandtenausschluss. Alle 14 Haushaltstarife erfüllten sie. Wer zur Miete wohnt, sollte in der Polizze nach diesem Einschluss suchen.

Zahlen muss die Versicherung nur, wenn Sie tatsächlich haften. Sie prüft die Forderung des Vermieters und wehrt sie ab, wenn sie unberechtigt ist, etwa weil es um normale Abnützung geht. Den Streit über Grund und Höhe führt dann der Versicherer, nicht Sie.

Grobe Fahrlässigkeit ist in der Haftpflicht versichert, ausgenommen ist nur Vorsatz (§ 152 VersVG). Gerade dort, wo der Gebäudeversicherer des Vermieters Regress nehmen darf, schützt eine Mietsachschaden-Deckung also, sofern sie den Schaden umfasst. Fragen Sie vor dem Abschluss:

• Gilt die Deckung für die dauerhaft gemietete Wohnung oder nur für kurze Mieten?
• Gibt es für Mietsachschäden eine eigene Höchstsumme oder einen eigenen Selbstbehalt?
• Welche Teile der Wohnung nimmt die Klausel aus?
• Sind auch Schäden durch Untermieter erfasst, für die Sie nach § 1111 ABGB ebenfalls haften?

Im Schadensfall gilt dasselbe wie bei jedem Haftpflichtschaden: spätestens binnen einer Woche melden und die Forderung des Vermieters nicht anerkennen, bevor der Versicherer sie geprüft hat.

Wasserschaden: Gebäudeversicherung und Regress

Bei Wasserschäden ist meist eine dritte Versicherung im Spiel. Versichert der Vermieter das Haus gegen Leitungswasserschäden, zählt die Prämie nach § 21 MRG zu den Betriebskosten, die Mieter zahlen sie also mit. Zahlt diese Gebäudeversicherung den Schaden, geht der Ersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter auf sie über.

So kam es zur Klage über 336.535,45 Euro. Ein Monteur, den die Küchenfirma geschickt hatte, schloss eine druckfeste Armatur an einen drucklosen Untertischspeicher an. Der Speicher barst, und rund 3.000 Liter Wasser liefen fünf bis zehn Stunden lang in die Bausubstanz. Die Haftpflichtversicherung des Mieters lehnte ab, weil Schäden an gemieteten Sachen nicht versichert waren.

Mit dem Urteil rückte der OGH von früheren Entscheidungen ab, nach denen Mieter in der Gebäudeversicherung des Vermieters nicht geschützt waren. Für Mieter heißt das zweierlei. Bei leichter Fahrlässigkeit sind sie in solchen Fällen vor dem Regress geschützt. Bei grober Fahrlässigkeit nicht, und die Summe aus diesem Verfahren zeigt, um welche Beträge es dann gehen kann. Einen Verzicht des Vermieters selbst, Mieter für Schäden in Anspruch zu nehmen, leitete der OGH aus der Prämienzahlung ausdrücklich nicht ab.

Was die eigene Haushaltsversicherung übernimmt

Einen Teil der Wohnung versichert der Mieter über seinen Hausrat selbst. Nach den Musterbedingungen für die Haushaltversicherung zählen Malereien, Tapeten, Fliesen, Fußböden, Wand- und Deckenverkleidungen, Heizung, Bad, WC und Armaturen zum Wohnungsinhalt, außer im eigenen Ein- oder Zweifamilienhaus. Beschädigt sie Feuer, Leitungswasser oder Sturm, zahlt die Haushaltsversicherung, wenn keine andere Versicherung dafür aufkommt, etwa die des Hauses.

Nach einem Einbruch ersetzt sie nach dem Muster auch die Reparatur beschädigter Teile der Wohnung, etwa der aufgebrochenen Tür, und den Tausch des Schlosses bis zu einer vereinbarten Summe.

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